Uma informação falsa causou muita desinformação envolvendo a questão das taxas de condomínio. Não é verdade que o STJ derrubou o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal. A confusão se originou em uma publicação no site da OAB Subseção de Juiz de Fora, e foi reproduzido com veemência por diversas entidades sindicais e de classe por todo o Brasil.
A decisão do STJ foi puramente técnica, precisando manter a decisão recorrida, sem analisar a matéria, por aplicação da Súmula 283 do STF. Esta súmula estabelece que se deve manter a decisão recorrida sem analisar o mérito do recurso quando este não atacar todos os fundamentos que, por si só, eram aptos a manter a decisão recorrida.
Fato curioso, quando se pesquisa pelo título deste artigo que você agora lê, o primeiro resultado do Google é a notícia do STJ que esclarece a decisão. O segundo resultado é a publicação que originou o imbróglio todo. E o terceiro resultado, a falsa notícia reproduzida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, apenas uma das diversas entidades que a reproduziu.
A publicação original noticiava uma "decisão favorável" à tese de que seria nula a convenção que estipulasse o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal do imóvel. O fundamento principal da tese seria a de que a forma prevista em lei (rateio proporcional à fração ideal) configuraria enriquecimento ilícito dos demais condôminos.
Ocorre que não há entendimento algum do STJ no caso relatado. O julgamento "favorável" se deu em razão da impossibilidade de o tribunal superior julgar a matéria do recurso.
A sentença do juízo de primeiro grau, contrária à tese, foi reformada pelo TJMG. O condomínio recorreu, então, ao STJ, mas o recurso não pôde ser julgado por uma questão técnica. O resultado acabou por ser favorável, mas se o STJ tivesse julgado a matéria, seria diferente.
No caso em questão houve o reconhecimento da nulidade da cláusula de rateio das despesas condominiais e a condenação do condomínio ao ressarcimento retroativo, causando grande impacto nas finanças do condomínio para ressarcir a diferença ao proprietário da cobertura, que pagava, desde maio de 2003, a taxa proporcional à fração ideal de sua área privativa, maior que a dos apartamentos-tipo (os apartamentos padrão).
O entendimento do STJ sobre a matéria é razoável. Reconhece a autonomia da convenção de condomínio ao mesmo tempo que reconhece que, em casos muito excepcionais, o judiciário poderá intervir sobre a convenção condominial a fim de se evitar o enriquecimento ilícito um ou mais condôminos.
No entanto, o STJ possui entendimento pacificado no sentido de que tanto o rateio proporcional (previsto em lei) quanto o rateio igualitário (semelhante à tese) preservam a isonomia e não caracterizam enriquecimento ilícito de alguns condôminos. Este entendimento foi publicado no Informativo de Jurisprudência do STJ no seguinte precedente, julgado em 09.09.2003, há mais de 20 anos:
CONDOMÍNIO. RATEIO. QUOTA IDEAL.
Os condôminos, em assembléia, podem estipular, de forma livre, a fixação dos valores das quotas condominiais, que visam ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O referido rateio, estipulado no mesmo valor, independente da fração ideal de cada condômino, não caracteriza enriquecimento ilícito daquele proprietário da fração ideal maior. Os custos, em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários. Assim, a Turma, conheceu em parte do recurso e, nessa parte, deu-lhe provimento, pois o acórdão recorrido afrontou o art. 12, § 1º, da Lei no 4591/1964.
REsp 541.317-RS, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 9/9/2003.
Não é dizer, portanto, que é impossível obter a readequação judicial da taxa de condomínio, especialmente em razão da virtual impossibilidade de os proprietários com fração ideal maior reunirem maioria de 2/3 para votar regra diversa em assembleia. No entanto, a busca do ressarcimento retroativo é rechaçada pela jurisprudência do STJ, em razão de a grande indenização a um condômino colocar em cheque a própria finalidade do condomínio, que é a manutenção das áreas de uso coletivo.
Em resumo, a suposta devolução retroativa da taxa condominial não passa de uma aventura jurídica muito distante daquilo que foi vendido por diversas entidades sindicais e de classe. E de forma alguma esta aventura merece seu esforço e seu tempo.