Seu imóvel está sem escritura? Tranquilo, você não está sozinho! A regularização de imóveis é um processo comum no Brasil. O Jornal Folha de São Paulo apontou, com informações do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, que o Brasil conta com 40 milhões de imóveis irregulares. A situação de irregularidade atinge metade dos imóveis do país, sendo mais comum nos imóveis residenciais. A irregularidade dos domicílios brasileiros atinge os 60%.
Este guia completo irá te ajudar a entender os documentos necessários para a regularização da propriedade de imóvel. Também te ajudará a entender os diferentes métodos de regularização da propriedade, como escritura pública, usucapião e adjudicação compulsória.
1. Introdução
1.1 Por que regularizar meu imóvel?
A regularização garante diversos benefícios, como:
- Segurança jurídica: Protege seu patrimônio contra invasões e garante a transferência legal do imóvel.
Valorização do imóvel: Permite a venda, financiamento e acesso a linhas de crédito com melhores taxas.
Pagamento de impostos regularizado: Evita multas e garante a escritura definitiva do imóvel.
Acesso a linhas de crédito e financiamento: tanto imóveis rurais como urbanos, quando regularizados, conferem vantagens ao proprietário no acesso a linhas de crédito e financiamento.
1.2 Documentos necessários para regularização:
Os documentos podem variar de acordo com o método de regularização escolhido, mas alguns são comuns:
- Certidão de matrícula do imóvel: Comprova a inscrição do imóvel no Registro de Imóveis.
Certidões negativas de débitos: Impostos, taxas e contribuições em dia.
Escritura pública de compra e venda: Comprova a transação do imóvel.
1.3 Métodos de regularização:
1.3.1 Escritura pública:
- Ideal para: Imóveis com toda a documentação em dia.
Documentos: Certidão de matrícula, certidões negativas, escritura de compra e venda, planta baixa e Habite-se.
Processo: Lavratura da escritura pública em cartório de registro de imóveis.
1.3.2 Usucapião:
- Ideal para: Imóveis com posse mansa, ininterrupta e pacífica por 5 a 15 anos.
Documentos: Certidão de matrícula, certidões negativas, prova da posse (comprovantes de pagamento, fotos, etc.) e testemunhas.
Processo: Ação judicial de usucapião ou usucapião extrajudicial em cartório. No procedimento extrajudicial será exigida planta baixa assinada por profissional habilitado no CREA (profissional de arquitetura ou engenharia), acompanhado de assinatura dos confrontantes.
1.3.3 Adjudicação compulsória:
- Ideal para: Imóveis com promessa de compra e venda não cumprida pelo vendedor.
Documentos: Certidão de matrícula, certidões negativas, promessa de compra e venda e contrato particular de compra e venda.
Processo: Ação judicial de adjudicação compulsória ou adjudicação extrajudicial em cartório.
1.4 Dicas para regularizar seu imóvel:
- Mesmo a usucapião em cartório exige a assinatura de um advogado, portanto, dê preferência para um profissional que atue especialmente com direito imobiliário. Este é o profissional habilitado para te orientar sobre o melhor método de regularização.
Reúna toda a documentação necessária com antecedência.
Tenha em mente que o processo de regularização pode levar algum tempo.
Se atente para as vantagens de regularizar o seu imóvel!
Embora não seja um serviço barato, a própria valorização do imóvel regularizado costuma cobrir com sobra o investimento.
2. Lista de documentos necessários para regularizar propriedade de imóvel por escritura pública:
2.1 Documentação do imóvel:
- Certidão de Matrícula do Imóvel:
- Atualizada, emitida no máximo 30 dias antes da lavratura da escritura.
Deve constar a descrição completa do imóvel, área, confrontações, titularidade e ônus reais.
Certidão do Cadastro de Imóveis Urbanos (CCIR):
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Contém informações sobre o valor venal do imóvel e a situação cadastral.
Certidão de Situação Fiscal do Imóvel (CNDI):
- Emitida pela Receita Federal do Brasil.
Comprova a inexistência de débitos fiscais do imóvel.
Certidão Negativa de Débitos de IPTU:
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Comprova a inexistência de débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Certidão Negativa de Débitos de Taxa de Lixo:
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Comprova a inexistência de débitos da Taxa de Coleta de Lixo.
Habite-se:
- Certidão que comprova a conclusão da obra conforme projeto aprovado pela Prefeitura Municipal.
Importante: Nem todos os imóveis possuem Habite-se. Consulte a Prefeitura Municipal para verificar a necessidade.
Planta Baixa do Imóvel:
- Aprovada pela Prefeitura Municipal.
Deve estar de acordo com a realidade do imóvel.
Projeto Arquitetônico:
- Aprovado pela Prefeitura Municipal.
Importante: Nem todos os imóveis possuem projeto arquitetônico. Consulte a Prefeitura Municipal para verificar a necessidade.
Outros documentos exigíveis:
- Alvará de construção;
Licença ambiental;
Certidão de desmembramento ou divisão;
Certidão de averbação de construção;
Ações judiciais que afetam o imóvel.
2.2 Documentação dos proprietários:
- Pessoas Físicas:
- Cédula de Identidade (RG) e Cadastro de Pessoa Física (CPF) originais e atualizados.
Certidão de Casamento ou Certidão de Nascimento atualizada (se casado/a).
Pacto Antenupcial (se houver).
Certidão de Óbito (se viúvo/a).
Comprovante de endereço atualizado (conta de luz, água, etc.).
Outros documentos:
- Procuração (se necessário);
Tutela ou curatela (se necessário).
Pessoas Jurídicas:
- Contrato Social ou Estatuto Social atualizado.
CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) atualizado.
Certidão Negativa de Débitos (CND) da Fazenda Nacional.
Certidão Negativa de Débitos (CND) Estadual.
Certidão Negativa de Débitos Municipais.
Ata da Assembleia Geral que autoriza a venda do imóvel.
Procuração do representante legal (se necessário).
Outros documentos:
- Alvará de funcionamento;
Licenças e autorizações específicas.
2.3 Documentação do comprador (se houver):
- Pessoas Físicas:
- Mesmos documentos dos vendedores (item 2).
Pessoas Jurídicas:
- Mesmos documentos dos vendedores (item 2).
2.4 Documentação do financiamento (se houver):
- Contrato de Financiamento Imobiliário:
- Emitido pela instituição financeira.
Deve conter todas as informações sobre o financiamento, como valor, prazo, taxa de juros e amortizações.
Carta de Anuência da Instituição Financeira:
- Autorizando a lavratura da escritura pública.
Importante: Solicite a carta de anuência com antecedência.
2.5 Outros documentos:
- Procuração (se necessário):
- Deve ser pública e específica para o ato de lavratura da escritura pública.
Comprovante de pagamento das taxas cartorárias:
- Emitido pelo cartório de notas.
2.6 Observações:
- Esta lista é apenas um guia e pode variar de acordo com a legislação local e as exigências do cartório.
3. Lista documentos necessários para regularizar propriedade de imóvel por usucapião extrajudicial em cartório:
Vamos listar os documentos necessários para a usucapião extrajudicial em cartório em vez das modalidades judiciais. As formas judiciais requerem os mesmos documentos, mas alguns são dispensáveis conforme a modalidade de usucapião.
3.1 Documentação do requerente:
- Pessoas Físicas:
- Cédula de Identidade (RG) e Cadastro de Pessoa Física (CPF) originais e atualizados.
Certidão de Casamento ou Certidão de Nascimento atualizada (se casado/a).
Pacto Antenupcial (se houver).
Certidão de Óbito (se viúvo/a).
Comprovante de endereço atualizado (conta de luz, água, etc.).
Outros documentos:
- Procuração (se necessário);
Tutela ou curatela (se necessário).
Pessoas Jurídicas:
- Contrato Social ou Estatuto Social atualizado.
CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) atualizado.
Certidão Negativa de Débitos (CND) da Fazenda Nacional.
Certidão Negativa de Débitos (CND) Estadual.
Certidão Negativa de Débitos Municipais.
Ata da Assembleia Geral que autoriza a ação de usucapião.
Procuração do representante legal (se necessário).
Outros documentos:
- Alvará de funcionamento;
Licenças e autorizações específicas.
3.2 Documentação do imóvel:
- Certidão de Matrícula do Imóvel:
- Atualizada, emitida no máximo 30 dias antes do protocolo do pedido.
Deve constar a descrição completa do imóvel, área, confrontações e titularidade.
Certidão do Cadastro de Imóveis Urbanos (CCIR):
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Contém informações sobre o valor venal do imóvel e a situação cadastral.
Certidão Negativa de Débitos de IPTU:
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Comprova a inexistência de débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Certidão Negativa de Débitos de Taxa de Lixo:
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Comprova a inexistência de débitos da Taxa de Coleta de Lixo.
Planta Baixa e Memorial Descritivo do Imóvel:
- Elaboração por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
Devem estar de acordo com a realidade do imóvel e georreferenciados (se exigido pela lei local).
Outros documentos:
- Comprovante de pagamento do imposto de transmissão de bens inter vivos (ITBI) ou do imposto de transmissão causa mortis (ITCMD), se houver;
Certidão de quitação de débitos condominiais, se for o caso;
Alvará de construção, se houver;
Licença ambiental, se houver;
Certidão de desmembramento ou divisão, se houver;
Certidão de averbação de construção, se houver;
Ações judiciais que afetam o imóvel.
3.3 Provas da posse:
- Documentos que comprovem a posse mansa, ininterrupta e pacífica do imóvel por no mínimo 5 anos (para usucapião especial), 10 anos (para usucapião ordinário) ou 15 anos (para usucapião extraordinário):
- Contas de luz, água, telefone, gás, etc.;
Correspondências oficiais ao endereço, como as relativas a imposto de renda;
Impostos pagos (IPTU, ITR, etc.);
Contratos de aluguel;
Recibos de compra e venda de materiais de construção;
Fotos do imóvel em diferentes épocas;
Depoimentos de testemunhas.
Outros documentos:
- Registro de Boletim de Ocorrência em caso de invasão;
Declaração de posse;
Manifestações de vizinhos.
3.5 Ata notarial:
- Lavrada por tabelião de notas.
Deve conter a descrição do imóvel, a qualificação do requerente e as provas da posse.
3.4 Requerimento de usucapião extrajudicial:
- Preenchido e assinado por advogado.
Deve conter todas as informações sobre o imóvel, o tempo de posse e as provas da posse.
4. Lista de documentos necessários para regularizar propriedade de imóvel por adjudicação compulsória:
4.1 Documentação do requerente:
- Pessoas Físicas:
- Cédula de Identidade (RG) e Cadastro de Pessoa Física (CPF) originais e atualizados.
Certidão de Casamento ou Certidão de Nascimento atualizada (se casado/a).
Pacto Antenupcial (se houver).
Certidão de Óbito (se viúvo/a).
Comprovante de endereço atualizado (conta de luz, água, etc.).
Outros documentos:
- Procuração (se necessário);
Tutela ou curatela (se necessário).
Pessoas Jurídicas:
- Contrato Social ou Estatuto Social atualizado.
CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) atualizado.
Certidão Negativa de Débitos (CND) da Fazenda Nacional.
Certidão Negativa de Débitos (CND) Estadual.
Certidão Negativa de Débitos Municipais.
Ata da Assembleia Geral que autoriza a ação de adjudicação compulsória.
Procuração do representante legal (se necessário).
Outros documentos:
- Alvará de funcionamento;
Licenças e autorizações específicas.
4.2 Documentação do imóvel:
- Certidão de Matrícula do Imóvel:
- Atualizada, emitida no máximo 30 dias antes do protocolo do pedido.
Deve constar a descrição completa do imóvel, área, confrontações e titularidade.
Certidão do Cadastro de Imóveis Urbanos (CCIR):
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Contém informações sobre o valor venal do imóvel e a situação cadastral.
Certidão Negativa de Débitos de IPTU:
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Comprova a inexistência de débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Certidão Negativa de Débitos de Taxa de Lixo:
- Emitida pela Prefeitura Municipal.
Comprova a inexistência de débitos da Taxa de Coleta de Lixo.
Planta Baixa e Memorial Descritivo do Imóvel:
- Elaboração por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
Devem estar de acordo com a realidade do imóvel e georreferenciados (se exigido pela lei local).
Outros documentos:
- Comprovante de pagamento do imposto de transmissão de bens inter vivos (ITBI) ou do imposto de transmissão causa mortis (ITCMD), se houver;
Certidão de quitação de débitos condominiais, se for o caso;
Alvará de construção, se houver;
Licença ambiental, se houver;
Certidão de desmembramento ou divisão, se houver;
Certidão de averbação de construção, se houver;
Ações judiciais que afetam o imóvel.
4.3 Prova da compra e Venda:
- Contrato de compra e venda do imóvel:
- Particular ou devidamente registrado em cartório de imóveis.
Deve conter todas as informações sobre o imóvel, o preço e as condições de pagamento.
Outros documentos:
- Promessa de compra e venda;
Instrumento particular de compra e venda;
Correspondências entre as partes;
Comprovante de pagamento do sinal ou das parcelas.
4.4 Notificação do vendedor:
- Comprovante de notificação do vendedor:
- Pessoalmente ou por correio com aviso de recebimento.
Deve conter a intimação para o vendedor cumprir o contrato no prazo de 30 dias.
4.5 Petição inicial da ação de adjudicação compulsória:
- Peça processual elaborada por advogado.
Deve conter todas as informações sobre o caso, os fundamentos jurídicos e o pedido de adjudicação do imóvel.
Embora menos comum, pode ser uma opção realizar o procedimento de forma extrajudicial em cartório, hipótese na qual será necessário um requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial, assinado por advogado ou assinado em tabelionato de notas.
4.6 Outros documentos:
- Procuração de advogado.
Guia de pagamento das custas processuais.
Esta lista é apenas um guia e pode variar de acordo com a legislação local e as exigências do juiz ou tabelião. Consulte um advogado para saber quais documentos são específicos para o seu caso. Não deixe de saber também sobre quanto custa regularizar um imóvel.